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小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以也称“乡产权房”。
在我国小产权房主要有两种：一种是在集体建设用地上建设的，即“宅基地”上建的房子，只属于该农村的集体所有；另一种是在集体企业用地或占用耕地违法建设的房子。
小产权房一般没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同自然也不会被房管部门认可。
一、购买小产权房，一定要注意区分小产权房和商品房。
小产权房不能办理房产证，不能在房地产管理部门办理抵押登记，也就是说购房者的合法权益很难得到法律的保护。
所以小产权房一般只能销售给本村村民。
而商品房是可以进行买卖、赠与等活动的，如果购房者购买了商品房，根据《城市房地产管理法》第44条规定：“个人转让房地产或者出租房屋给城镇居民或者其他房屋使用人的，应当向满五年才可以转让”。
二、购买小产权房的风险有三：
一是小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，业主不能办理房屋产权证；
二是小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以平时物业管理得不好，水电等基础设施往往得不到有效维护；
三是如果发生纠纷，不易解决。
三、买受人购买小产权房地产后，应当向原售房单位支付房款款；
向原售房单位的其他成员支付的，应当视为向其他成员转让。
由于小产权房买卖合同属于集体合同，即“乡产权”。
我国《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的乡（镇）民民委员会、村民委员会可以出让土地使用权。也就是说，购买小产权房不能办理过户登记手续。
四、房屋转让时遇到的问题。
购买小产权房，购房者应该注意的问题有哪些？
（1）购买小产权房的人，不要轻信销售人员的花言巧语，不要被销售人员所蒙蔽；
（2）购买小产权房时一定要亲自到房屋所在地的房地产管理部门和国土资源管理部门咨询和查询土地的有关情况。
（3）如果购买了小产权房的话，一定要注意房子能否上市交易问题；
五、小产权房不能办理抵押贷款。
除了可以用来居住外，小产权房还可以通过抵押贷款，向银行融资。
但小产权房不能办理抵押贷款，只能按揭；
而房屋按揭贷款利率高，而且也没有不动产权证书作为抵押。
因此，如果购房者想要通过小产权房获得银行的按揭贷款，那必须先将房屋拆除。